关于新加坡香港地铁商业的考察报告

    为借鉴发达国家、地区经验，落实市委、市政府“寻标、对标、达标、夺标、创标”要求，加快推进我市地铁商业规划建设，2014年9月18日至25日，市商务局会同市地铁公司、市招商促进局和相关区市商务局，前往新加坡、香港考察促进地铁商业合作项目。重点走访了新加坡地铁公司、港铁公司、腾飞集团、戴德梁行，实地考察了新加坡莱弗士坊地铁综合体项目、多美哥地铁站、牛车水市场地铁站、乌节路商业街地铁站和香港中环地铁综合体、铜锣湾地铁站等近20个地铁商业项目。整个出访活动时间安排缜密，考察内容丰富，取得了积极效果。
    一、新港两地地铁商业发展主要特点
    在新加坡，主要从商业规划的视角，以大规模综合集成开发的莱弗士城车站、地铁通道与周边建筑联系形成的多美哥地铁站、结合住宅配套中心开发为特色的盛港新镇等为切入点，对不同交通方式和城市功能的综合商业开发进行了学习借鉴。在香港，主要就地铁商业发展的TOD（以公共交通为导向）模式、“人跟线走”的规划策略以及超前的商业发展意识进行了探究。
    （一）新加坡地铁商业特点
    新加坡地铁自1987年开通以来，已经发展成为有4条路线、总长度达109公里、设有97座车站的环状网络地铁系统，是全球公认的规划合理、建设开发完善的地铁系统。
    1.灵活多样的地铁商业规划布局。新加坡地铁车站累计开发3.5万㎡商业面积，拥有店铺700间、自助商业设备500台、活动空间及摊车125个，商业出租率常年维持98%以上的水平。成功的商业运营得益于地铁商业规划布局的高效合理。一是新车站商业规划布局超前、完善。高度重视新车站规划布局，注重将客流量与商业性、安保性、秩序性统筹协调考虑，商用电力负荷、通风空调等设备接入、装卸货区、垃圾集中中心等商业辅助性设施提前谋划到位，确保对有限的商业空间进行充分开发，既实现设施维护与客流管理的分离，提高客流疏散速度，降低安全隐患，又营造了良好购物环境。二是原有车站设施、连通通道规划改造与周边商业设施无缝衔接。如：乌节坊地铁站商业设施改造前基本处于半露天状态，采光差、商业开发少。改造装修后引入了FOREVER21等一批国际时尚品牌，成功打造了富有活力的购物广场。莱福士坊地铁站购物设施，在改造前缺失商业主题，商业氛围沉闷，通过改进商业设施、增加互动型商业、完善商业导视等途径，为零售空间增加了50%的使用面积，打造形成生活式活动中心的购物理念。
    2.高度集成的地铁商业开发模式。新加坡国土面积小、寸土寸金，为充分利用土地资源，采取了地铁站与商业集成开发的模式，主要通过综合集成、商业集成、商务集成、居住集成四种模式对地下空间的开发利用进行综合立体的开发，使担负地下交通功能的地铁与周边商业物业、地上交通等融为一体，既有效地节约了地上发展资源，同时有效地扩大原有商业面积，打造形成了若干个集约高效、功能多样的商务综合体。
    一是综合集成模式将办公、商业、地铁站、公交和换乘枢纽集成于一体。如：乌节坊地铁站将办公、商业、地铁车站和公交总站进行综合集成连通开发。整个综合体有约3.7万㎡的零售商业空间，将多种服务载体功能有机衔接，在较短时间里打造形成了一个大规模、立体化的商务综合体。
    二是商业集成模式将商业街与地铁站集成开发。如：新加坡市政厅和莱福士坊两个地铁车站，位于传统的商业中心区。地铁站用两条500m长的商业通道，将原有的地下商业网络、商场超市、酒店项目进行了全面连通，使传统以单店为主的商业中心嬗变成为业态丰富、立体发展、功能互补的现代化商业综合体。
    三是商务集成模式将商务办公楼与地铁站集成开发。如：多美哥综合地铁换乘站是新加坡第一个地铁车站完全与商务办公楼整体开发的项目，优化了土地使用结构。该车站分为三层结构，地面部分为商务综合建筑体，地下1-2层为站台、商业设施和停车场，地下3-5层分别为南北线、环线、东北线。在地铁线路这条红线的牵引下，商务办公楼人流、商气聚集，展示出强大的服务功能和蓬勃活力，成为吸引各类总部企业的“聚宝盆”。
四是居住集成模式将住宅与地铁站集成开发。如：盛港新镇的综合开发采用住宅与地铁站结合的模式，并配有一定规模的商业设施，打造形成了整个新镇的商业中心。而人流、商流的聚集又带动了周边居住、商业地产的增值一倍以上。
    （二）香港地铁商业特点
    香港地铁系统共有9条线路，全长218.2公里，共有84个车站。香港地铁一直被誉为世界上最好的地铁之一，香港地铁公司曾因此获得过亚洲最优秀企业等荣誉。
    1.大力发展TOD商业开发模式。TOD（Transit- Oriented-Development）是“以公共交通为导向”的开发模式，主要是以地铁、轻轨等轨道交通的站点为中心、以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的商业模式。这种地铁商业发展模式可使地铁公司、政府、发展商、市民社会达到“四赢”：对地铁公司而言，一是借助地铁这一载体发展特色商业，既从商业发展中获得利润，又藉此吸引客流而增加车票收入。二是在地铁公司统筹协调的前提下，有利于合理配置资源，控制工程质量、安全和进度，降低建造成本。三是采取地铁结合物业商业模式，可激发地铁公司遵循商业经营原则，树立开拓创新精神，走可持续发展路子。对政府而言，一是通过综合开发提升地块价值，能从综合转让开发中获得更多的土地收入。二是对于地下商业，政府采取只租不售的方式，有利于提升主导权。三是地铁公司无需政府补贴，可使政府每年节省大笔开支。对发展商而言，一是参与地铁上盖物业的开发，投资风险较低，能获得较高的回报。二是在地铁公司统筹协调下，可缩短项目发展周期，改善资金周转。三是可从建设这些品牌产品中提升知名度。对市民和社会而言，在沿线地铁站上盖高密度物业，可有效地提高土地使用效率，完善城市规划，促进社区发展，方便市民消费提升。
    2.地铁商业规划建设科学合理。目前，港铁利用地铁给沿线土地带来价值的机遇，建成11.6万个住宅单位、83.7万平米写字楼、151万平米商场和酒店，既丰富和提升了商业服务内涵，又取得了较大的经济效益。2013年商铺经营收入达29亿港币。香港地铁商业的发展，得益于将“疏散人群”的地铁交通和“滞留人群”的零售商业这两个矛盾点的完美结合。通过对太古、旺角等站的参观、体验，港铁地下商业呈现如下特点：
    （1）车站商铺数量及面积由专业顾问通过评估车站的使用量、乘客的乘车模式及客流等因素确定。车站内商铺面积与车站站厅公共空间的面积比例约在9-10%之间（表1），后期会按各车站的客流预测、需求作适当调整。这种做法使得商业开发与地铁建设有机融为一体，相辅相成，相得益彰。

	太古	金钟	香港	旺角
站点类型	一般站	换乘站	枢纽站	换乘站
站厅公共区域面积（㎡）	2061.3	1577.8	22215	3240
站厅商业面积（㎡）	181	404	2702	334
商业面积/站厅公共区域面积	9%	25%	10%	10%

    （2）地铁商业以提供便民服务为主，主力业态以中端消费者的必需品消费为主，主要是食品类、银行类和便利店，占总业态的50%左右。同时充分利用站厅富余空间或边角空间布置自助终端设备，使之与广告进行了较好的结合。
    （3）购物环境高度舒适便利。香港地下商业空间的设计规划是超前的、具有全局性和前瞻性的思考。硬件现代化、软件人性化，通道的宽度和高度都最大限度的满足人的舒适度，屋顶自然采光弥补了封闭地下空间的局促感；商业设置采取市民评价制度，优胜劣汰，保持地铁商业的活力，使政府、开发商、消费者三方收益。
    （4）依托地铁站打造多业态的城市综合体。作为地铁上盖物业的香港环球贸易广场，是香港最高的摩天大厦，与维港对岸的香港国际金融中心交相辉映，共同构成“维港门廊”。依托两个地铁站形成的近10万平方米的大型高尚购物商场“圆方”，包括大型商业、高端商务、高档酒店、高端居住等多种业态，各个业态单元的高起点、高规格互为支撑，犹如一个都市时尚“大魔方”，组成了一个城市地标级综合体项目的时尚魅力场。
    二、值得学习借鉴的主要经验以及对我市的启示
    通过对标新加坡、香港地铁商业发展经验，总的感到，在宏观层面上，目前我市地铁商业仅是作为反哺地铁投资的衍生项目进行探讨，对于地铁商业将带来的巨大经济和社会效益、对未来城市发展的深远影响认识还不足，地铁商业总体发展规划应尽早定位。在实施层面上，目前地铁商业还没有形成完整规划，与城市整体规划和全市商业网点规划衔接不够；地铁商业管理运营思路不明确、职责不到位。在长远考虑上，地铁总体规划中对地铁商业部分存在规划特色不明显、预留不足和后续发展路径模糊等问题，需要我们对标新加坡、香港先进经验，逐一学习借鉴、推进落实。
    （一）应超前规划，科学实施。两地的地铁商业都是通过高水平的规划和反复论证，累年逐步建设起来的。一方面，在规划中综合考虑地上地下交通衔接、配套服务设施、风格特色和人性化设计，并为今后发展留有余地。另一方面，在规划实施中，两地都制定了专门的法规、标准给予充分保障，确保各种商业业态和规模均衡协调发展，客流量与商业性、安保性、秩序性统筹考虑，既实现设施维护与客流管理的分离，提高客流疏散速度，降低安全隐患，又营造了良好购物环境。
    （二）实行政府主导，引进社会投资的开发模式。一方面，政府控股当地地铁公司，对于开发出来的地铁商业地产，采取只租不卖的方式，确保政府在地铁商业发展中始终居于主导地位。在政府主导下，将政府、开发商、管理方、运营方的责任进行界定，分工明确，职责清晰，在职能上相互独立，在项目运作上保持统一，实现横向协同，易于发挥各职能部门的最大效用。另一方面，采取多元化投资模式，将地铁商业项目运营权实行市场化运作，以市场需求为导向，引进高端实力企业，采取PPP（政企合作）、TDJ（联合开发）等多元化的投资开发模式，使政府与企业主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，企业运营的投资风险减小。
    （三）运行模式应连通立体聚集，突出人性化设施建设。一方面，立体化交通、购物、休闲。以地铁为中心，城铁、公交、有轨电车以及周边停车设施有机衔接，构成了高效便捷的立体化交通网络；地铁通道与周边商场、购物中心、写字楼、酒店等服务设施全面接通，形成四通八达、集约高效的综合服务功能，充分体现了以人为本的规划设计理念。另一方面，因地制宜，突出特色。为了充分利用土地资源，采取了地铁站与商业集成开发的模式，除了地铁正常的交通功能外，主要通过运用综合集成、商业集成、商务集成、居住集成四种模式对地下地上进行综合立体开发。如：新加坡的市政厅站和莱弗士站两个地铁车站，通过运用商业、商务集成模式，将传统商业区，打造成为集商业、商务、地铁和换乘枢纽有效集成于一体四层立体综合体。香港地铁中环站也采取综合集成模式，将传统商业区体量、功能扩大了一倍以上。
    （四）拓展现代业态，强化全面服务。两地地下商业设计规划具有全局性和前瞻性的思考，软件现代化、硬件人性化。一方面，业态配比精细，除配置百货、食品、银行和餐饮店、理发店、专卖店、便利店等传统业态外，大力发展电子商务OTO（线上到线下）模式，电子商务的体验馆、百货自助购物机、电商提货店等发展较快。另一方面，创新拓展服务领域。两地在各个出入境站点设立了免税品商店。港铁自2010年8月起，与捷星集团合作，在红磡站、罗湖站、落马洲站等设立了免税品商店，以提供过境旅客免税购物服务。在地铁机场快线香港中环和九龙站实现了城市值机服务，通过地铁车站旅客登机柜台，免费办理登机手续，并提前将行李进行安检和托运，有效提高了机场和旅客的双重效率。
    三、关于我市地铁商业发展的工作建议
地铁带动城市“辐射式”发展，构建了全新生活方式和消费路径。地铁的高通达性影响商业空间结构和土地利用形态，重塑高密度城市的空间已经成为共识。新加坡、香港地铁建设起步早、密度大、现代化程度高，地铁商业发达。尤其是地铁商业建设、投资和管理的机制、经验、做法，无疑对我市地铁商业的建设、发展有很好的借鉴作用。借鉴新、港两地经验，切实搞好地铁商业规划和沿线各站点商业业态的配置，对于推进我市新型城镇化发展，加快建设幸福宜居城市具有重要意义。
    （一）高标准规划设计，提升综合开发理念。抓住我市地铁时代到来的机遇，对标新加坡、香港国际一流标准，进一步转变过去注重发展地面、单体的“摊大饼”式商业发展思路，确立立体式、多业态、综合发展的新理念，提早做好我市地铁规划与商业网点规划的统筹研究。在目前青岛主要城区地上建设布局饱和的情况下，充分结合地铁建设过程中形成的地下空间，开发商业通道，进一步扩大主城区主要地铁出口上下的商业开发范围，使地下商业空间与地面商业的形成有机衔接。对于香格里拉周边、李沧商圈、火车站等重要换乘点，借鉴新加坡、香港成熟的开发运营经验，通过连通、叠加规划设计多元业态组合的城市地标级综合体项目。
    （二）创新地铁商业管理体制。借鉴新加坡、香港管理模式，与地铁集团一道，探索建立政府主导，商务、工商、消防等各部门分工协作，开发商、管理方、运营方职责清晰的管理体制。同时，探讨多元化投资模式，以市场需求为导向，引进高端实力企业，采取PPP（政企合作）、TDJ（联合开发）、政府投资入股等多元化的投资开发模式，加快地铁商业开发建设。
    （三）加强立法工作，保障地铁商业规范化发展。发挥我市作为计划单列市的立法优势，着手研究制定推进地铁商业健康发展的地方法规标准，如制定《青岛市地铁商业网点发展建设管理办法》、《青岛市地铁站点商业网点建设标准》等，从法律的角度保障地铁商业规划建设。
    （四）搞好地铁商业市场化运作。借鉴新加坡、港铁公司成熟的地铁建造及“轨道交通+房地产+商业物业”运营模式，对规划配置的商业网点和业态，通过招投标等方式，定向引进国际、国内500强企业和高层次的地铁商业开发商，进行开发建设和经营，以提高地铁商业的综合盈利能力，形成政府、市民、运营商多赢局面。